След поредица публикации в социалните мрежи на „Красив Добрич“ относно застрояването на градски парк „Свети Георги“, сдружение „За Чиста Добруджа“ се включи с инициатива за организиране на подписка в подкрепа на петиция за запазване на парка от жилищно строителство. Интересът към подписката е голям и само за няколко дни са събрани над 500 подписа.

 Днес стана ясно, че и Камарата на архитектите в България – Регионална колегия Добрич, както и Съюзът на архитектите в България – дружество Добрич, са излезли със становище. То е изпратено до кмета на общината и председателя на Общинския съвет и е свързано с две решения на съвета.  

СТАНОВИЩЕ

на

Камара на архитектите в България, регионална колегия Добрич и

Съюз на архитектите в България, дружество Добрич

Относно: налагащата се напоследък практика за одобряване на нерегламентирани частични изменения на ОУПО и незачитането на експертността от страна на общинската администрация и общинския съвет, при вземането на решения, свързани с устройство на територията на Община град Добрич

Г-н Йорданов,

Г-н Николов,

Решението за това становище взехме на нарочно съвместно заседание на двете местни организации - КАБ, регионална колегия Добрич и САБ, дружество Добрич по повод на две конкретни решения – на ОбЕСУТ Добрич на заседанието му на 28 август 2025 г. и на общински съвет Добрич на сесията от 29 юли 2025 г. Тези две решения са по два различни казуса, отнасящи се до устройство на територията на общината, но са сходни в отношението, което демонстрира местната власт към този важен проблем на управлението.

С решение на свое редовно заседание на 28.08.2025 г. ОбЕСУТ Добрич даде съгласие за изработване на проект за ЧИ на ОУПО с обхват УПИ І-272, кв. 720 по плана на ЖК „Добротица“. Искането е от зона Жс /средноетажно застрояване/ със съответните устройствени показатели, да се установи зона Смф /смесена многофункционална/, а в показателите за имота да бъде посочена височина на застрояването до 65 м. Във връзка с това решение арх. Петкова – представител на САБ в ОбЕСУТ е представила отрицателното си становище в ОСОБЕНО МНЕНИЕ, което е внесла в деловодството на община град Добрич.

Искането се внася, след като за същия имот вече е правено частично изменение на ОУПО само преди 7 месеца.

Дами и господа,

Общ устройствен план на община се одобрява, за да служи като стратегически документ за териториалното развитие на общината. Неговата цел е да доведе до дългосрочна устойчивост в отношението на общността към територията и не се предполага да бъде променян често, особено пък заради конкретен частен интерес. В този смисъл в нарочно писмо до Общините в Република България МРРБ дава следното становище:

 „ОУП определя общата структура на територията, предмет на плана, преобладаващото предназначение на съставните и структурните части, общия режим на устройство на всяка от териториите със съответните правила и нормативи, както и останалите изисквания съгласно чл. 106 от Закона за устройство на територията (ЗУТ).

Предвид същността на ОУП като основен документ, предназначен да урежда устройствените въпроси с цел осигуряване на условия за устойчиво развитие на територията на общината, процедурата по изменение на ОУП не би следвало да се провежда за отделна частна инициатива, а за групирани по общ признак случаи, свързани с конкретна необходимост при спазването на балансиран подход за развитие на всички видове територии, обхванати от ОУП. Във връзка с това, в чл. 127, ал. 9 от ЗУТ е регламентирано задължение на кмета на общината да представя за приемане от общинския съвет ежегоден доклад за изпълнението на ОУП на общината, съответно на населеното място или селищното образувание, и да прави предложения за изменение на плана, ако такова се налага.

 Условията, при които може да се изменя влязъл в сила ОУП са определени в чл. 134, ал. 1, т. 1-6 от ЗУТ. На първо място следва да бъде посочено, че всяка една от хипотезите по чл. 134, ал. 1 от ЗУТ съдържа фактически обстоятелства, при наличието на които е приложима съответната правна норма. Възможността за изменение на ОУП по чл. 134, ал. 1, т. 1 от ЗУТ обикновено е приложима, когато от одобряването на съответния план е изминал по-продължителен период от време, в който са настъпили промени в нормативната уредба, издадени са административни актове, които имат отражение спрямо възможностите за застрояване на конкретна територия – напр. одобрена кадастрална карта, издадени заповеди за определяне на защитени зони и др. Основанието по чл. 134, ал. 1, т. 1 от ЗУТ обаче не би могло да намери приложение, когато първоначалните предвиждания на плана не са били обосновано и точно прогнозирани.“

В случая не е налице нито една от хипотезите, които да обосноват  искане за изменение на ОУП, при това в изключително кратък срок от предходно изменение! Нещо повече – конкретното предложение отговаря точно на ограничението „Основанието по чл. 134, ал. 1, т. 1 от ЗУТ обаче не би могло да намери приложение, когато първоначалните предвиждания на плана не са били обосновано и точно прогнозирани.“

Не е основателно да се приема като „вратичка в закона“ процедурата по чл.134(3) от ЗУТ, по която се внася искане за изработване на ПУП едновременно с изменение на ОУП за съответния имот. Позоваването на тази норма не изключва ограниченията на чл.134(1) и (2). ОУП е устройствен план от най-висок клас и не може да бъде „подчиняван“ на плана от най-ниския клас - ПУП.

Трябва да се вземе предвид и ограничението, заложено в НАРЕДБА № 7 ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ.

В Допълнителни разпоредби на Наредбата, § 1 гласи:

§ 1. (1) При прилагането на тази наредба според съществуващия брой на населението им градовете се категоризират, както следва:

1. много големи градове - над 200 хил. жители;

2. големи градове - от 100 хил. до 200 хил. жители;

3. средни градове - от 30 хил. до 100 хил. жители;

4. малки градове - от 10 хил. до 30 хил. жители;

5. много малки градове - до 10 хил. жители.

            По данни на НСИ към 31.12.2024 г. Добрич е с население от 69 434 жители. Това го определя като „среден“, според тази класификация.

Чл. 73 на Наредбата определя ограничения на височината на сградите, според големината на града, а именно:

Чл. 73. Характерът на застрояването на жилищните сгради е, както следва:

1. в много големите и в големите градове - високо, средно и ниско;

2. в останалите градове - средно и ниско;

3. в селата - ниско.

Чл. 72. (1) на Наредбата гласи:

Чл. 72. (1) Характерът на застрояването в зависимост от височината на сградите на основното застрояване се определя съгласно чл. 23 ЗУТ като:

1. ниско - с височина до 10 м;

2. средно - с височина до 15 м;

3. високо - с височина над 15 м.

Очевидно е, че това законово ограничение не позволява в Добрич да се проектира сграда със жилищна функция, по-висока от 15 м.

В същото време буди тревога и решението на общински съвет Добрич на сесията от 29 юли 2025 г., с което се разреши изготвянето на проект за изменение на ПУП-ПРЗ за обединяване на два имота в градския парк. Новообразуваният имот се отрежда за „ниско етажно жилищно застрояване”, с което отпада предназначението „за озеленяване“ на единия от тях и се създава натоварване с автомобили в зоната на подхода към Парка. Освен формалното отреждане за „паркинг и озеленяване”, в имота съществуват група декоративни дървета, целенасочено засаждани, с което отреждането „за озеленяване” е реализирано.

В този случай няма предварително решение на ОбЕСУТ; едната от двете постоянни комисии, разгледали предложението за докладната (ресорната комисия по УТЖПЕ) гласува „против“;  по време на дебатите по докладната в залата колеги архитекти представиха ясни аргументи против гласуването на такова решение. Въпреки това, по силата на чисто формалния текст на ЗМСМА общинският съвет пренебрегна експертните становища и гласува исканата промяна.

Дами и господа,

незачитането на експертността от страна на местните власти, при вземането на решения, свързани с устройство на територията не може да се определи като устойчиво управление от страна на местната власт. Органите на общинската администрация, които осигуряват експертност в определянето на местните политики съществуват по силата на необходимост и по законосъобразност, и по целесъобразност. Да се пренебрегват становища и да се управлява по формални основания води до влошаване на жизнената среда в града и до хаос в отношенията между гражданите и управлението. Очакваме общинската администрация и представителите на избирателите в състава на общинския съвет да преосмислят отношението си към проблемите на устройството на територията и да бъде наложено стриктното спазване на нормата на специфичните закони и подзаконови актове.

Въз основа на гореизложеното настояваме:

            1. Да не се внася в заседание на Общинския съвет докладна записка за разрешаване изготвянето на проект за частично изменение на ОУП в обхват УПИ I, кв. 720 по плана на ЖК „Добротица”.

            2. Да се предложи на Общинския съвет преразглеждане на казуса с разрешаване изготвяне на проект за изменение на ПУП-ПРЗ за УПИ XVI и XVII в кв. 810 по плана на ЦГЧ след представянето му в ОбЕСУТ и писмено становище на Главния архитект на Община гр. Добрич. Предвид обществената значимост на предвиденото намерение и изключителната чувствителност на обществеността към съхраняване на реализираните озеленени площи, да се проведе обществено обсъждане, както е предвидено в чл. 62а(3) от ЗУТ.

3. Общинският съвет да изисква от Кмета на Общината да изпълнява редовно задължението си по чл. 127(9) от ЗУТ, като „представя за приемане от общинския съвет ежегоден доклад за изпълнението на ОУП на общината … и да прави предложения за изменение на плана, ако такова се налага“.

Местните структури на КАБ и САБ Добрич са в състояние да съдействат по всички въпроси, свързани с устройството на територията. При необходимост сме готови да сътрудничим.